Muitos proprietários de unidades em empreendimentos turísticos preferem não explorar diretamente os seus imóveis. Seja por falta de tempo, experiência ou interesse, optam por contratar uma entidade externa para o fazer. Mas será isso legalmente permitido? Quais as condições e cuidados a ter?
Neste artigo, explicamos como funciona a exploração turística por terceiros, com base na legislação portuguesa aplicável aos empreendimentos turísticos.
O QUE SIGNIFICA “EXPLORAÇÃO POR TERCEIROS”?
A exploração por terceiros ocorre quando o proprietário de uma unidade de alojamento turístico cede a exploração da sua unidade a outra pessoa ou empresa, que passa a gerir a atividade turística em seu nome ou por sua conta, mediante um contrato de exploração, de gestão ou de mandato.
Este modelo é permitido, mas está sujeito a regras e obrigações específicas.
É LEGAL? SIM, MAS COM CONDIÇÕES
A legislação portuguesa permite a exploração de unidades por terceiros, desde que estejam garantidos os seguintes requisitos:
- Existência de um título válido de exploração turística, emitido pelas autoridades competentes (por regra, o registo e comunicação prévia ou licenciamento consoante o tipo de empreendimento).
- Contrato escrito entre o proprietário e o terceiro explorador, que regulamente:
- A afetação da unidade à atividade turística;
- A responsabilidade pela gestão, manutenção e cumprimento das obrigações legais;
- A repartição de receitas e despesas;
- A vigência e forma de cessação do contrato.
- Comunicação da entidade exploradora às entidades competentes, como o Turismo de Portugal e a Câmara Municipal, sempre que exigido.
- Manutenção do uso turístico da unidade, conforme o licenciamento inicial do empreendimento.
QUAIS SÃO OS MODELOS MAIS COMUNS?
1. Contrato de gestão hoteleira ou turística
A entidade terceira assume a gestão integral da unidade, atuando em nome próprio mas por conta do proprietário.
2. Contrato de exploração ou mandato
A empresa exploradora atua em nome e por conta do proprietário, assumindo responsabilidades perante os hóspedes.
3. Contrato de arrendamento para fins turísticos
Menos comum, este contrato pressupõe que o terceiro assume todos os encargos e responsabilidades pela exploração.
QUEM RESPONDE LEGALMENTE?
Em regra, o explorador (terceiro) responde por:
- Licenciamento e cumprimento legal da atividade turística;
- Garantia das condições de funcionamento;
- Relação com os hóspedes;
- Pagamento das taxas devidas.
No entanto, o proprietário mantém responsabilidades residuais, sobretudo quando há falhas na formalização da relação contratual ou na atualização do registo.
CUIDADOS A TER ANTES DE CEDER A EXPLORAÇÃO
- Formalize sempre por escrito: um contrato claro evita litígios e protege ambas as partes.
- Verifique a idoneidade do explorador: a reputação da empresa afeta diretamente o seu imóvel.
- Consulte o regulamento do empreendimento: em regimes de propriedade plural, pode haver regras internas que limitam ou condicionam a exploração por terceiros.
- Confirme a necessidade de comunicação prévia ou alteração do registo turístico junto das entidades competentes.
POSSO RECUPERAR A EXPLORAÇÃO DA MINHA UNIDADE?
Sim. O contrato deve prever as condições de cessação, prazos e efeitos, incluindo a restituição da posse e o encerramento da atividade.
A cessação deve ser comunicada às entidades competentes e, quando aplicável, implica atualização do título de exploração.
CONCLUSÃO
A exploração turística por terceiros é uma opção viável e legal, mas deve ser feita com cuidado e respeitando a legislação aplicável aos empreendimentos turísticos. A formalização clara e o acompanhamento jurídico especializado são essenciais para garantir segurança, rentabilidade e conformidade legal.
