O contrato-promessa de compra e venda é um compromisso contratual que visa garantir a futura celebração de um contrato definitivo. É especialmente utilizado no setor imobiliário, onde as partes acordam antecipadamente os termos da venda do imóvel. Uma das cláusulas mais relevantes é a que define o prazo para o cumprimento do contrato, nomeadamente a realização da escritura pública.
Mas o que acontece se o prazo acordado não for respeitado? O comprador pode exigir a escritura? E o vendedor pode desistir da venda? Este artigo explica quais os efeitos jurídicos do incumprimento do prazo no contrato-promessa e quais os caminhos disponíveis para resolver o problema, com base no Código Civil português.
A IMPORTÂNCIA DO PRAZO NO CONTRATO-PROMESSA
O prazo para a celebração do contrato definitivo é, por norma, convencional, ou seja, fixado pelas partes no contrato-promessa. Quando não há um prazo definido, a parte interessada pode solicitar ao tribunal que o determine, caso se trate de promessa unilateral.
O cumprimento do prazo é essencial para garantir segurança jurídica e previsibilidade na execução do contrato. O seu desrespeito pode gerar consequências jurídicas relevantes, nomeadamente em matéria de:
- Incumprimento contratual;
- Responsabilidade por perdas e danos;
- Resolução do contrato;
- Execução específica do contrato-promessa.
INCUMPRIMENTO DO PRAZO: O QUE DIZ A LEI?
O incumprimento do prazo contratualmente estabelecido não extingue automaticamente o contrato-promessa. No entanto, a parte lesada pode exigir:
- Execução específica do contrato – forçar judicialmente o cumprimento da obrigação de celebrar o contrato definitivo.
- Resolução do contrato-promessa – com base no incumprimento, pedindo, se for o caso, a devolução do sinal em dobro ou a perda do sinal.
- Indemnização por perdas e danos – se provar que sofreu prejuízos com o atraso.
O credor deve, antes de recorrer a tribunal, conceder um prazo suplementar razoável para o cumprimento da obrigação. Só após este novo prazo terminar sem sucesso é que se considera o devedor em mora definitiva, com os efeitos legais que daí decorrem.
E SE O CONTRATO TIVER EFICÁCIA REAL?
Se o contrato-promessa tiver sido dotado de eficácia real e estiver inscrito no registo predial, o promitente-comprador poderá ter uma posição reforçada. Neste caso, é possível opor o seu direito ao incumprimento e até solicitar judicialmente que o imóvel lhe seja adjudicado.
ATRASOS CAUSADOS POR TERCEIROS OU LICENÇAS
É frequente que o atraso decorra de motivos alheios à vontade das partes, como atrasos na emissão da licença de utilização ou problemas com a documentação predial. Nestes casos, o ideal é prever no contrato cláusulas específicas que permitam prorrogações automáticas ou negociação do prazo, evitando conflitos.
CONCLUSÃO
O não cumprimento do prazo no contrato-promessa não significa, por si só, a extinção das obrigações contratuais. No entanto, pode dar origem a reclamações judiciais, pedidos de indemnização ou até rescisão contratual. A atuação correta depende do tipo de incumprimento e das cláusulas contratuais previstas.
Se está numa situação em que o prazo do contrato-promessa não foi respeitado, consulte um advogado.
