O contrato-promessa é um instrumento amplamente utilizado na compra e venda de imóveis, conferindo segurança às partes envolvidas até à celebração do contrato definitivo. Contudo, nem sempre esse contrato é cumprido voluntariamente. Nesses casos, a parte lesada pode recorrer à justiça para exigir o cumprimento forçado da promessa — mecanismo conhecido como execução específica do contrato-promessa.
Mas em que situações a lei permite essa exigência judicial? Quais os requisitos? E o que acontece se não for possível ou viável concretizar o contrato prometido? Neste artigo, explicamos tudo o que precisa de saber sobre este poderoso instrumento jurídico.
O QUE É A EXECUÇÃO ESPECÍFICA DO CONTRATO-PROMESSA?
A execução específica consiste na obrigação judicial imposta à parte faltosa para cumprir o que se comprometeu contratualmente. No caso do contrato-promessa de compra e venda, significa que o tribunal pode obrigar o promitente-vendedor a efetuar a escritura de compra e venda, ou o promitente-comprador a concluir a aquisição do bem, desde que estejam preenchidos determinados requisitos legais.
REQUISITOS LEGAIS DA EXECUÇÃO ESPECÍFICA
Para que a execução específica seja viável, é necessário:
1. Contrato-promessa com eficácia real
Se estiver em causa a transmissão ou constituição de um direito real sobre um bem imóvel, o contrato-promessa deve conter declaração expressa de eficácia real e estar inscrito no registo predial. Esta inscrição confere ao contrato valor de eficácia real, o que fortalece o direito de exigir judicialmente o cumprimento.
2. Forma legalmente exigida
A promessa deve respeitar os requisitos formais previstos na lei, ou seja, ser feita por escrito, com reconhecimento presencial das assinaturas e, no caso de imóveis, com certificação da existência de licença de utilização ou de construção.
3. Impossibilidade de substituição por indemnização
A execução específica apenas será admissível se o interesse do credor não puder ser adequadamente satisfeito por uma indemnização. A jurisprudência portuguesa tem vindo a admitir, em regra, a prevalência da execução específica em relação à indemnização por danos, especialmente quando estão reunidos os requisitos de validade e forma.
QUANDO NÃO É POSSÍVEL EXIGIR A EXECUÇÃO ESPECÍFICA?
Há situações em que, apesar do incumprimento, não será possível recorrer à execução específica:
- Se o contrato-promessa não cumprir os requisitos de forma legalmente exigida;
- Se não tiver sido atribuída eficácia real à promessa e esta não estiver registada;
- Se a prestação se tiver tornado objetivamente impossível (ex.: destruição do imóvel);
- Se a execução do contrato for desproporcionadamente onerosa para o faltoso, por exemplo, devido a alteração superveniente das circunstâncias.
ALTERNATIVAS À EXECUÇÃO ESPECÍFICA
Se a execução específica não for viável, a parte não faltosa pode:
- Ficar com o sinal ou exigir o dobro do sinal, consoante tenha sido o comprador ou o vendedor a incumprir;
- Exigir indemnização por perdas e danos, se esta opção estiver contratualmente prevista;
- Em casos mais complexos, resolver o contrato com base no incumprimento e reaver valores pagos.
CONCLUSÃO
A execução específica é uma ferramenta jurídica valiosa que protege os promitentes lesados em contratos-promessa de compra e venda, permitindo-lhes concretizar o contrato quando a outra parte se recusa a cumprir. No entanto, o sucesso da ação judicial depende do cumprimento rigoroso dos requisitos legais e formais, nomeadamente a atribuição de eficácia real e o registo da promessa.
