A compra e venda de imóveis é, para muitos, uma das decisões financeiras mais importantes da vida. Nesse contexto, o contrato-promessa de compra e venda (CPCV) é um instrumento crucial que formaliza a intenção das partes em celebrar um futuro contrato definitivo.
Contudo, não basta preencher um modelo qualquer: é essencial que o contrato esteja juridicamente bem elaborado, respeitando os requisitos legais previstos no Código Civil português, para proteger ambas as partes e evitar litígios.
Neste artigo, explicamos passo a passo como elaborar um contrato-promessa de compra e venda, destacando os elementos essenciais e os cuidados indispensáveis que deve ter ao redigir ou assinar este tipo de contrato.
1. QUAL O OBJETIVO DO CONTRATO-PROMESSA?
O contrato-promessa vincula juridicamente as partes a celebrar futuramente o contrato definitivo de compra e venda, estabelecendo desde logo:
- O preço do imóvel;
- As condições de pagamento;
- A data da escritura;
- As sanções em caso de incumprimento.
É, portanto, um instrumento de segurança jurídica para compradores e vendedores.
2. REQUISITOS LEGAIS DO CONTRATO-PROMESSA
O CPCV:
- Deve ser reduzido a escrito (documento assinado pelas partes);
- Se incidir sobre imóveis, as assinaturas devem ser reconhecidas presencialmente;
- Deve conter informação sobre a licença de construção ou de utilização quando exigida por lei.
3. ELEMENTOS ESSENCIAIS DO CONTRATO-PROMESSA
Ao elaborar o contrato, deve incluir obrigatoriamente:
- Identificação das partes (nome, morada, número de identificação fiscal e do CC);
- Identificação do imóvel (morada, descrição predial, número de artigo matricial e registo predial);
- Preço e condições de pagamento (valor acordado, sinal, prazos de pagamento, financiamento bancário se aplicável);
- Prazo para celebração da escritura pública;
- Sanções em caso de incumprimento, incluindo cláusula penal e destino do sinal;
- Declaração de posse livre de encargos ou menção expressa de eventuais ónus;
- Menção da licença de utilização ou construção, quando aplicável;
- Outras cláusulas contratuais relevantes, como arrendamento em vigor, existência de hipoteca, ou condições suspensivas (por exemplo, aprovação de crédito bancário).
4. RECOMENDAÇÕES JURÍDICAS
- Evite contratos genéricos ou modelos online desatualizados. Um contrato mal redigido pode ser juridicamente ineficaz ou até nulo.
- Consulte um advogado para assegurar que o contrato está em conformidade com a lei e reflete com precisão os interesses das partes.
- Se o imóvel tiver particularidades (por exemplo, estar em construção ou integrado num condomínio), o contrato deve conter cláusulas específicas.
5. REGISTO E EFICÁCIA REAL
Se as partes quiserem dar eficácia real ao contrato, é necessário:
- Que o contrato contenha declaração expressa de eficácia real;
- Que seja inscrito no registo predial.
Isto confere proteção contra terceiros e é especialmente útil quando há entrega de sinal significativo ou financiamento associado.
CONCLUSÃO
Elaborar corretamente um contrato-promessa é um passo essencial para garantir segurança jurídica na compra e venda de imóveis. Um erro ou omissão pode traduzir-se em prejuízos económicos, litígios e perda de direitos.
Se pretende comprar ou vender um imóvel, não arrisque: consulte um advogado experiente e proteja o seu investimento desde o primeiro passo.
