A compra de casa é uma das decisões mais importantes na vida de uma pessoa ou família – e muitas vezes envolve recurso a crédito bancário. Nestes casos, o contrato-promessa de compra e venda é frequentemente utilizado como instrumento jurídico que assegura o compromisso entre as partes enquanto o financiamento está a ser aprovado.
Mas será o contrato-promessa sempre obrigatório? E quais as vantagens práticas para quem compra com crédito bancário? Neste artigo explicamos em que situações faz sentido recorrer ao contrato-promessa quando há financiamento bancário envolvido, o que deve conter e que cuidados ter para garantir segurança jurídica.
O QUE É UM CONTRATO-PROMESSA E PARA QUE SERVE?
O contrato-promessa é um acordo prévio, com valor jurídico, em que comprador e vendedor se comprometem a celebrar a escritura de compra e venda do imóvel em data futura. Este contrato não transfere a propriedade, mas vincula as partes ao cumprimento do negócio nos termos acordados.
O contrato-promessa deve ser escrito, e no caso de imóveis, as assinaturas devem ser reconhecidas presencialmente, com certificação da existência da licença de utilização ou de construção.
QUANDO É NECESSÁRIO O CONTRATO-PROMESSA NUM PROCESSO COM CRÉDITO BANCÁRIO?
1. Para reservar o imóvel enquanto aguarda aprovação do crédito
O contrato-promessa assegura ao comprador que o imóvel não será vendido a terceiros enquanto o banco analisa e aprova o financiamento. Esta é a principal razão para a sua utilização neste tipo de transação.
2. Para fixar as condições essenciais do negócio
Como o contrato contém o preço, o sinal, prazos e eventuais cláusulas resolutivas, evita alterações unilaterais por parte do vendedor, protegendo o comprador em caso de valorização repentina do imóvel ou de pressões comerciais.
3. Para garantir um prazo razoável para celebração da escritura
O processo bancário pode levar semanas. O contrato-promessa dá tempo para cumprir todas as formalidades, como avaliações bancárias, aprovação do crédito, emissão de seguros e agendamento de escritura.
ELEMENTOS ESSENCIAIS QUE O CONTRATO-PROMESSA DEVE CONTER
- Identificação das partes;
- Identificação detalhada do imóvel;
- Valor total da transação;
- Valor do sinal;
- Condições suspensivas (ex.: dependência da aprovação do crédito);
- Data-limite para escritura;
- Cláusulas em caso de incumprimento (ex.: perda ou devolução em dobro do sinal).
É OBRIGATÓRIO FAZER CONTRATO-PROMESSA COM CRÉDITO HABITAÇÃO?
Não é obrigatório por lei, mas é altamente recomendado. Na ausência deste contrato, o comprador corre o risco de perder o imóvel caso o vendedor receba uma oferta melhor ou decida desistir da venda. Além disso, muitos bancos exigem a apresentação do contrato-promessa como parte da análise documental do processo de crédito.
CUIDADOS IMPORTANTES
- Verifique se o imóvel tem licença de utilização válida;
- Confirme se não existem ónus ou hipotecas no registo predial;
- Avalie com advogado cláusulas abusivas ou penalizações exageradas;
- Certifique-se de que o contrato contempla o que acontece se o banco não aprovar o crédito.
CONCLUSÃO
Comprar casa com recurso a crédito bancário é uma operação complexa e com várias etapas. O contrato-promessa funciona como uma rede de segurança jurídica que protege os interesses de ambas as partes, garantindo tempo para obter o financiamento sem perder o imóvel.
