Comprar um imóvel é uma decisão de grande impacto financeiro e emocional. Para muitos, o contrato-promessa de compra e venda é o primeiro passo concreto rumo à realização desse objetivo. No entanto, nem todos os contratos-promessa oferecem o mesmo nível de proteção jurídica. Quando redigido e formalizado com certos requisitos legais, esse contrato pode produzir efeitos reais, conferindo ao comprador uma segurança jurídica muito mais robusta.
É aqui que entra o chamado contrato-promessa com eficácia real – uma ferramenta essencial para quem deseja garantir que o imóvel será efetivamente transmitido, mesmo perante riscos como a venda a terceiros ou insolvência do vendedor. Ao longo deste artigo, explicamos o que é essa figura jurídica, quais os requisitos para a sua validade, e como ela protege efetivamente os direitos do comprador. Se está a pensar adquirir um imóvel, esta leitura é indispensável.
O QUE É UM CONTRATO-PROMESSA COM EFICÁCIA REAL?
O contrato-promessa de compra e venda de imóveis pode ter efeitos meramente obrigacionais ou efeitos reais, desde que expressamente declarado pelas partes e inscrito no registo predial.
Quando as partes atribuem eficácia real à promessa, o contrato deixa de produzir apenas obrigações recíprocas e passa a proteger juridicamente o comprador contra terceiros, garantindo o direito à futura aquisição do imóvel mesmo perante eventuais alienações ou ónus posteriores.
QUAIS AS VANTAGENS DA EFICÁCIA REAL PARA O PROMITENTE-COMPRADOR?
A principal vantagem da eficácia real é a proteção robusta dos direitos do comprador. Vejamos os benefícios concretos:
1. Proteção contra venda a terceiros
Se o imóvel for vendido a outra pessoa, o comprador que celebrou o contrato-promessa com eficácia real tem direito preferencial e pode exigir a transmissão do bem com base na execução específica do contrato.
2. Oponibilidade erga omnes
O contrato-promessa com eficácia real, uma vez inscrito no registo predial, produz efeitos contra terceiros, o que significa que qualquer interessado passa a estar vinculado à existência daquele contrato.
3. Mais segurança na compra de imóveis em planta ou em construção
Muitos contratos-promessa são celebrados quando o imóvel ainda está em construção. Ao garantir eficácia real e proceder ao respetivo registo, o comprador protege-se em caso de insolvência ou incumprimento do vendedor.
4. Facilidade em invocar a execução específica
O promitente-comprador pode exigir judicialmente a celebração do contrato definitivo. Quando existe eficácia real, esta pretensão é muito mais robusta e eficaz em tribunal.
REQUISITOS LEGAIS PARA A EFICÁCIA REAL
Para que a promessa produza eficácia real, a lei exige que se verifiquem duas condições cumulativas:
- Declaração expressa das partes no contrato de que pretendem atribuir-lhe eficácia real.
- Registo predial do contrato-promessa com essa eficácia.
Além disso, o contrato deve ser:
- Reduzido a escritura pública ou documento particular autenticado, se o contrato prometido exigir essa forma;
- No mínimo, um documento com assinaturas reconhecidas, se a forma exigida para o contrato prometido não for qualificada.
DIFERENÇAS ENTRE EFICÁCIA OBRIGACIONAL E EFICÁCIA REAL
| Elemento | Eficácia obrigacional | Eficácia real |
| Vincula apenas as partes | Sim | Sim |
| Vincula terceiros | Não | Sim |
| Registo predial obrigatório | Não | Sim |
| Proteção em caso de venda a outro comprador | Limitada | Garantida |
CONCLUSÃO
Celebrar um contrato-promessa com eficácia real representa um reforço legal substancial para o comprador, protegendo os seus interesses, investimentos e expetativas futuras. Esta é a solução ideal para quem quer comprar imóveis com total segurança jurídica, especialmente em casos de imóveis ainda em construção ou sujeitos a maior risco contratual.
