Comprar um imóvel em construção – muitas vezes ainda “em planta” – pode ser uma excelente oportunidade para adquirir uma habitação nova a um preço mais acessível. No entanto, envolve riscos que exigem atenção redobrada, sobretudo no momento de assinar o contrato-promessa de compra e venda.
Este tipo de contrato, amplamente utilizado em Portugal, tem características e exigências específicas quando se trata de imóveis em construção. Neste artigo, explicamos quais os cuidados jurídicos essenciais que deve ter antes de assinar um contrato-promessa de compra e venda de imóvel em construção.
1. Verifique a Licença de Construção
É obrigatório que o contrato-promessa de imóvel em construção contenha a certificação da existência da licença de construção, feita pela entidade que reconhece presencialmente as assinaturas.
Sem esta licença válida, o contrato-promessa poderá ser inválido ou não produzir efeitos jurídicos, sobretudo se o vendedor for o responsável pela omissão.
2. Assinaturas com reconhecimento presencial
O contrato-promessa relativo a imóveis em construção deve ser celebrado por documento escrito com reconhecimento presencial das assinaturas das partes, o que dá ao documento força legal reforçada.
Além disso, esse reconhecimento deve ser feito por um notário, advogado, solicitador ou conservador, que certifica também a existência da licença de construção.
3. Pondere a eficácia real do contrato-promessa
Para maior segurança jurídica, as partes podem atribuir eficácia real ao contrato-promessa. Isso permite:
- Inscrever o contrato no Registo Predial;
- Torná-lo oponível a terceiros, inclusive em caso de venda posterior do imóvel a outra pessoa;
- Reforçar o direito à execução específica do contrato, caso o vendedor se recuse a cumprir.
Esta medida é especialmente importante para imóveis em construção, já que aumenta a segurança do investimento e protege o comprador.
4. Sinal: cuidado com os montantes pagos
É comum que o promitente-comprador entregue um sinal no momento da assinatura do contrato. Nos termos da lei, presume-se que toda quantia entregue nessa fase tem caráter de sinal, funcionando como garantia do negócio.
Não pague quantias excessivas antes da escritura definitiva sem garantias adequadas. Caso o promotor entre em incumprimento, o comprador pode:
- Perder o valor pago;
- Ter que exigir judicialmente o dobro do sinal;
- Requerer a execução específica, se possível.
5. Especificações técnicas e prazos de entrega
O contrato-promessa deve incluir, de forma clara:
- A descrição do imóvel a construir (plantas, áreas, acabamentos);
- Os prazos de conclusão da obra;
- As consequências em caso de atraso;
- Penalizações aplicáveis por incumprimento.
Em imóveis em construção, detalhes técnicos são essenciais. O contrato deve prever todas as especificações da obra, evitando surpresas quanto à qualidade ou prazos.
6. Garantias legais
De acordo com a legislação portuguesa, os imóveis novos estão sujeitos a garantia legal de 5 anos contra defeitos estruturais. Verifique se o contrato reforça ou complementa este direito e menciona a responsabilidade do construtor ou promotor.
7. Due diligence do promotor
Antes de assinar qualquer contrato:
- Verifique o histórico do promotor/construtor;
- Confirme se existem ações judiciais ou dívidas associadas ao projeto;
- Consulte o registo predial do terreno;
- Confirme a existência de hipotecas ou ónus.
Este trabalho prévio deve ser feito preferencialmente com o apoio de um advogado.
Assinar um contrato-promessa para um imóvel em construção exige conhecimento técnico e jurídico, sob pena de se expor a graves riscos financeiros e legais. Verificar a licença de construção, garantir a formalização correta do contrato e proteger o seu investimento com cláusulas claras são passos essenciais.
