A compra de um imóvel integrado num condomínio, como um apartamento, tem particularidades que não podem ser ignoradas — sobretudo quando essa aquisição é feita por meio de um contrato-promessa de compra e venda (CPCV).
Será que existem regras específicas para contratos-promessa relativos a frações em propriedade horizontal? Que cuidados devem ser tomados pelos compradores e vendedores nesse tipo de negócio?
Neste artigo, explicamos os pontos fundamentais a considerar num contrato-promessa quando o imóvel está inserido num condomínio, e como garantir uma aquisição segura e legalmente protegida.
IMÓVEL EM CONDOMÍNIO: O QUE É RELEVANTE?
Quando falamos de um imóvel em regime de propriedade horizontal, falamos de um bem com partes privadas (fração autónoma) e partes comuns (edifício, escadas, telhado, elevadores, etc.). Isso significa que, ao adquirir a fração, o comprador torna-se também condómino das partes comuns, o que pode implicar responsabilidades adicionais.
É importante que o contrato-promessa reflita essas particularidades, especialmente se houver encargos financeiros pendentes ou decisões relevantes da assembleia de condóminos.
ELEMENTOS QUE DEVEM CONSTAR NO CONTRATO-PROMESSA EM CONTEXTO DE CONDOMÍNIO
1. Identificação da fração autónoma e da matriz predial
A descrição deve ser clara e completa, incluindo a área, piso, localização e número da fração.
2. Indicação do regime de propriedade horizontal
Deve constar que o imóvel está constituído em propriedade horizontal e devidamente registado como tal.
3. Confirmação de inexistência de dívidas ao condomínio
É recomendável incluir declaração de que não existem dívidas de quotas condominiais ou obras extraordinárias em atraso. Caso existam, deve constar quem assume esses encargos.
4. Cláusula sobre acesso a regulamento do condomínio
O comprador deve ter conhecimento do regulamento do condomínio e das decisões tomadas em assembleia, especialmente as que impliquem despesas futuras.
5. Licenças e afetação do uso
Verificar se o uso da fração está em conformidade com o título constitutivo. Por exemplo, uma fração afeta a habitação não pode ser usada legalmente para comércio, salvo alteração autorizada em assembleia.
OUTRAS PRECAUÇÕES IMPORTANTES
- Certifique-se de que o registo predial está atualizado e reflete a propriedade e o regime de propriedade horizontal;
- Confirme que o vendedor não está envolvido em litígios com o condomínio;
- Solicite ao administrador do condomínio uma declaração de inexistência de dívidas antes de assinar a escritura;
- Em caso de obras aprovadas, deve ser acordado se as mesmas são da responsabilidade do vendedor ou do futuro comprador.
CONCLUSÃO
Comprar um imóvel em condomínio requer atenção redobrada, sobretudo na fase de elaboração do contrato-promessa. É fundamental que este contrato proteja o comprador contra dívidas ocultas, defina claramente as condições da fração e assegure o conhecimento de todas as obrigações condóminas.
