Celebrar um contrato-promessa de compra e venda é, muitas vezes, o primeiro passo rumo à aquisição de um imóvel. No entanto, o cenário complica-se quando o bem em causa se encontra onerado com hipoteca ou penhorado.
É comum que compradores não se apercebam de que o imóvel está sujeito a encargos ou constrangimentos legais, o que pode comprometer ou até inviabilizar a futura aquisição. Por isso, é essencial compreender os efeitos jurídicos de uma hipoteca ou penhora sobre o contrato-promessa, bem como os mecanismos de proteção ao dispor do promitente-comprador.
Neste artigo, explicamos o que deve ser feito nestes casos, com base no regime legal aplicável e nas boas práticas contratuais.
1. DIFERENÇA ENTRE HIPOTECA E PENHORA
A hipoteca é uma garantia real voluntária, normalmente a favor de um banco, que assegura o pagamento de uma dívida e está registada na Conservatória do Registo Predial.
Já a penhora é uma medida judicial que recai sobre um bem para assegurar o pagamento de uma dívida resultante de uma execução fiscal, cível ou laboral. O imóvel penhorado encontra-se sujeito a venda executiva.
Ambos os encargos limitam a disponibilidade do imóvel e podem impedir a sua transmissão livre, mesmo após celebrado um contrato-promessa.
2. POSSO CELEBRAR CONTRATO-PROMESSA SE O IMÓVEL ESTIVER HIPOTECADO?
Sim, é possível, desde que o comprador tenha conhecimento da hipoteca e esta esteja expressamente mencionada no contrato-promessa.
Alguns cuidados a ter:
- Verificar o registo predial atualizado;
- Incluir cláusula que obrigue o vendedor a cancelar a hipoteca até à escritura;
- Prever cláusula resolutiva ou penal em caso de não levantamento do ónus.
Se o contrato for redigido com rigor, o comprador fica protegido e pode exigir a execução específica, desde que o imóvel seja libertado dos encargos antes da transmissão.
3. E SE O IMÓVEL ESTIVER PENHORADO?
A situação é mais delicada. A penhora indica que o imóvel está judicialmente apreendido. O vendedor não pode transmiti-lo sem autorização judicial ou sem que a dívida seja paga.
O contrato-promessa pode ser juridicamente ineficaz, se não acautelar:
- A existência da penhora no registo predial;
- A obrigação do promitente-vendedor de remover a penhora até à celebração da escritura;
- A devolução do sinal ou cláusula penal em caso de incumprimento.
Nesses casos, o comprador poderá exigir judicialmente a restituição do sinal em dobro, caso se prove que o vendedor atuou de má-fé.
4. A EFICÁCIA REAL PROTEGE O COMPRADOR?
A atribuição de eficácia real ao contrato-promessa, mediante registo, pode conferir alguma proteção ao comprador, mas não prevalece sobre registos anteriores.
Exemplo: Se a hipoteca ou penhora estiver registada antes do contrato-promessa com eficácia real, os credores hipotecários ou exequentes têm preferência.
Por isso, a eficácia real não elimina o risco se o imóvel já se encontrar onerado.
5. COMO PROTEGER-SE?
- Solicite sempre a certidão de registo predial atualizada;
- Peça ao vendedor certidões de dívidas fiscais e à segurança social;
- Exija cláusula que obrigue à remissão das dívidas antes da escritura;
- Contrate advogado para análise contratual preventiva;
- Prefira contratos-promessa autenticados e com eficácia real, quando viável.
CONCLUSÃO
Celebrar um contrato-promessa sobre um imóvel onerado exige atenção redobrada. A existência de hipoteca ou penhora não impede automaticamente a celebração, mas exige que o contrato seja minuciosamente elaborado para salvaguardar os direitos do comprador.
Se está a considerar comprar um imóvel com encargos, aconselhe-se com um advogado previamente.
