O contrato-promessa de compra e venda é um dos instrumentos jurídicos mais utilizados no setor imobiliário português. Quando se pretende adquirir um imóvel, é frequente que as partes celebrem um contrato-promessa antes da escritura pública definitiva. Mas… será que esse contrato deve ser registado no registo predial?
A resposta depende de vários fatores legais e estratégicos. Neste artigo, explicamos quando o contrato-promessa deve ser registado, quais os seus efeitos jurídicos e como o registo pode proteger o promitente-comprador, especialmente quando há risco de venda a terceiros ou de insolvência do vendedor.
O QUE É O REGISTO PREDIAL?
O registo predial é o sistema oficial que publicita os factos jurídicos relevantes sobre os imóveis: quem é o proprietário, se o imóvel tem hipotecas, penhoras ou qualquer outro ónus. Permite tornar oponíveis a terceiros os direitos e encargos relativos ao imóvel.
O CONTRATO-PROMESSA PODE SER REGISTADO?
Sim. A lei prevê que as partes podem atribuir eficácia real ao contrato-promessa, o que exige:
- Declaração expressa das partes quanto à eficácia real;
- Registo predial do contrato;
- Forma adequada do contrato: escritura pública ou documento particular com reconhecimento presencial de assinaturas (no caso de promessa bilateral).
QUANDO DEVE SER REGISTADO O CONTRATO-PROMESSA?
O registo não é obrigatório, mas é altamente recomendável nas seguintes situações:
- Compra de imóvel em construção ou com escritura futura marcada para longo prazo;
- Compra de imóvel com risco de litígio ou penhora;
- Compra de imóvel com elevado valor de sinal entregue;
- Situações de potencial insolvência do vendedor;
- Quando o comprador quer garantir que nenhum terceiro adquire o imóvel antes da escritura.
O registo garante que o direito do promitente-comprador é oponível a terceiros, impedindo que o vendedor venda o mesmo imóvel a outra pessoa com eficácia.
QUAIS AS VANTAGENS DO REGISTO PREDIAL?
- Eficácia real: o direito do promitente-comprador “segue” o imóvel e prevalece contra atos posteriores (ex.: nova venda, hipoteca, penhora);
- Maior segurança jurídica: evita disputas e protege o investimento do comprador;
- Facilidade de execução específica: em caso de incumprimento, o comprador pode exigir judicialmente o cumprimento da promessa com base no direito registado;
- Transparência perante terceiros e credores.
QUAIS OS REQUISITOS FORMAIS?
Para que o contrato-promessa possa ser registado:
- Deve conter cláusula expressa de atribuição de eficácia real;
- Deve ser celebrado por: Escritura pública, ou Documento particular com reconhecimento presencial de assinaturas;
- Deve ser apresentado no Serviço de Registo Predial com os documentos complementares (identificação dos intervenientes, certidão predial, etc.).
HÁ RISCOS EM NÃO REGISTAR?
Sim. Se o contrato-promessa não for registado, o comprador não tem qualquer proteção contra atos posteriores ao contrato, como:
- Venda do imóvel a terceiro de boa-fé;
- Penhora por dívidas do vendedor;
- Hipoteca posterior;
- Declaração de insolvência do vendedor.
O comprador poderá apenas intentar ações contra o vendedor, mas não terá garantias sobre o imóvel em si.
CONCLUSÃO
O registo do contrato-promessa no registo predial não é obrigatório, mas constitui uma medida fundamental de proteção legal e patrimonial para o promitente-comprador. Ao conferir eficácia real ao contrato-promessa, o comprador assegura que o imóvel lhe está “reservado”, mesmo perante terceiros.
Se pretende celebrar um contrato-promessa de compra e venda com eficácia real, registe o seu contrato para salvaguardar o negócio.
