No contexto da compra e venda de imóveis, o contrato-promessa é uma prática comum para garantir o compromisso das partes até à celebração do contrato definitivo. Um dos elementos frequentemente presentes neste tipo de contrato é o sinal – uma quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor como garantia do negócio.
Mas o que acontece se uma das partes não cumprir o acordado? O sinal pode ser perdido ou devolvido em dobro, conforme o caso? Este artigo esclarece as implicações jurídicas do sinal em caso de incumprimento e as opções disponíveis à parte prejudicada.
O QUE É O SINAL NO CONTRATO-PROMESSA?
No contrato-promessa de compra e venda, presume-se que toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor tem o carácter de sinal, ainda que seja designada como antecipação do pagamento do preço.
O sinal serve, assim, como garantia do cumprimento do contrato e como penalização em caso de incumprimento, além de poder funcionar como antecipação parcial do preço.
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO-PROMESSA: QUAIS AS CONSEQUÊNCIAS PARA O SINAL?
A lei estabelece claramente os efeitos do incumprimento imputável a uma das partes, nos seguintes termos:
1. Se o incumprimento for da responsabilidade de quem deu o sinal (comprador):
O promitente-vendedor pode ficar com o valor entregue. Esta é uma forma de compensação pré-acordada pelo incumprimento.
2. Se o incumprimento for da responsabilidade de quem recebeu o sinal (vendedor):
O promitente-comprador pode exigir o dobro da quantia entregue, como forma de penalização.
3. Outras alternativas disponíveis ao lesado:
Independentemente do sentido do incumprimento, o contraente não faltoso pode, em alternativa:
- Requerer a execução específica do contrato;
- Exigir, no caso de já ter havido entrega do imóvel, o valor objetivo da coisa, deduzido do preço acordado, além do reembolso do sinal e de qualquer quantia paga.
4. Impossibilidade de outras indemnizações:
Na ausência de estipulação em contrário no contrato, não há lugar a indemnizações adicionais para além da perda ou devolução do sinal nos termos acima descritos.
COMO GARANTIR A SEGURANÇA JURÍDICA DO CONTRATO-PROMESSA?
- Formalização adequada: O contrato-promessa deve respeitar os requisitos legais, nomeadamente a forma escrita com reconhecimento de assinaturas e certificação da licença de utilização ou construção.
- Redação clara das cláusulas: A redação contratual deve prever expressamente o valor do sinal, a sua finalidade e as consequências do incumprimento.
- Acompanhamento jurídico: A celebração do contrato-promessa com o apoio de um advogado especializado em direito imobiliário garante a proteção dos direitos das partes e evita litígios futuros.
CONCLUSÃO
O sinal desempenha um papel essencial nos contratos-promessa de compra e venda, funcionando como garantia de cumprimento e mecanismo de penalização. Em caso de incumprimento, a parte lesada tem direito à perda ou devolução do sinal em dobro, consoante a culpa da outra parte, e pode ainda requerer a execução específica do contrato. Para evitar surpresas desagradáveis, é essencial que o contrato seja elaborado com rigor legal e acompanhado por assessoria jurídica especializada.
