A compra de um terreno – seja para construção, investimento ou revenda – exige cautela redobrada. O contrato-promessa de compra e venda é, geralmente, o primeiro passo formal nesse processo. No entanto, por mais comum que seja, este contrato deve ser elaborado com rigor jurídico e conter cláusulas bem definidas que protejam ambas as partes.
Ao tratar-se de terrenos, há especificidades legais e urbanísticas que tornam essencial um contrato-promessa completo e bem estruturado. Neste artigo, explicamos o que deve constar no contrato-promessa para compra de terreno, quais os documentos a verificar e como garantir um investimento seguro.
O QUE É UM CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE TERRENO?
É um contrato preliminar pelo qual o vendedor (promitente-vendedor) se compromete a vender determinado terreno e o comprador (promitente-comprador) se compromete a adquiri-lo, em data futura, mediante condições acordadas.
Este contrato não transfere ainda a propriedade do terreno, mas vincula juridicamente as partes à celebração futura da escritura de compra e venda.
O contrato-promessa deve respeitar a forma escrita e conter elementos essenciais do contrato definitivo.
O QUE DEVE CONSTAR NO CONTRATO-PROMESSA DE TERRENO?
1. Identificação das partes
Nome completo, estado civil, número de identificação fiscal e morada do promitente-vendedor e do promitente-comprador.
2. Identificação do terreno
- Localização completa (freguesia, concelho);
- Referência matricial e artigo da matriz;
- Descrição predial (n.º da descrição no registo predial);
- Área total do terreno;
- Menção ao alvará de loteamento ou à situação urbanística atual.
3. Preço e sinal
- Preço total da venda;
- Valor do sinal entregue;
- Forma de pagamento (pronto pagamento, tranches, financiamento).
4. Licença de construção ou viabilidade urbanística
Deve ser mencionada a existência de licença de construção ou, caso não exista, a declaração do comprador de que conhece a situação urbanística do terreno (importante em terrenos rústicos ou fora de loteamentos).
5. Prazo para celebração da escritura
- Data-limite para realização da escritura pública;
- Possibilidade de prorrogação e condições para tal.
6. Cláusula penal ou sanções por incumprimento
- Perda do sinal ou obrigação de devolução em dobro;
- Possibilidade de execução específica.
7. Eficácia real (facultativa)
Se as partes pretenderem proteger juridicamente o contrato contra terceiros (ex: penhoras, venda duplicada), devem atribuir eficácia real ao contrato-promessa e proceder ao seu registo predial.
8. Declarações e garantias do vendedor
- Declara que é proprietário do terreno;
- Declara inexistência de ónus, encargos, servidões, penhoras ou hipotecas;
- Declara que o terreno está livre e devoluto.
DOCUMENTOS QUE DEVEM ACOMPANHAR O CONTRATO
- Certidão do registo predial atualizada;
- Caderneta predial urbana ou rústica;
- Planta do terreno;
- Certidão da câmara municipal (em caso de loteamento ou viabilidade urbanística);
- Licença de construção (se aplicável).
RISCOS DE UM CONTRATO-PROMESSA INCOMPLETO
A ausência de elementos essenciais pode comprometer a validade do contrato, dificultar a execução judicial, ou mesmo gerar a nulidade do negócio. Além disso, sem menção clara à situação urbanística, o comprador pode vir a enfrentar entraves na obtenção de licenças de construção.
CONCLUSÃO
Celebrar um contrato-promessa para compra de terreno é uma etapa crucial e deve ser encarada com seriedade e acompanhamento jurídico especializado. Um contrato bem redigido é a melhor forma de garantir segurança jurídica, previsibilidade e proteção patrimonial para ambas as partes.
