O mercado imobiliário digital está a transformar o conceito de propriedade no ambiente virtual. Plataformas como o Decentraland permitem aos utilizadores comprar, vender e investir em Digital Real Estate NFTs, representando parcelas de terreno ou construções no metaverso. Mas qual o enquadramento legal e fiscal desta nova forma de investimento digital?
O QUE SÃO DIGITAL REAL ESTATE NFTS?
Os Digital Real Estate NFTs são tokens não fungíveis que representam ativos imobiliários digitais dentro de plataformas virtuais, como o Decentraland. Estes NFTs estão associados a “terrenos” virtuais, que os utilizadores podem adquirir, desenvolver ou vender utilizando MANA tokens, a criptomoeda nativa da plataforma.
Neste contexto, estamos perante asset-backed tokens, ou seja, tokens lastreados em ativos, ainda que estes sejam exclusivamente digitais e não físicos.
TRIBUTAÇÃO DA VENDA DE DIGITAL REAL ESTATE NFTS
Do ponto de vista fiscal, em princípio, os ganhos obtidos com a alienação onerosa de Digital Real Estate NFTs não são tributáveis.
As mais-valias obtidas com a venda destes ativos não são atualmente tributadas, a menos que estes NFTs sejam qualificados como F-NFTs, uma categoria que levanta ainda muitas dúvidas de interpretação.
A alienação de Digital Real Estate NFTs pode implicar perda de substância, mas tal não altera, por si só, a sua qualificação para efeitos fiscais.
F-NFTS E RISCOS DE ENQUADRAMENTO
Embora a tributação não se aplique aos NFTs únicos, a situação pode mudar quando falamos de F-NFTs (Fractionalized NFTs), que resultam da divisão de um NFT em múltiplas partes, podendo cada fração ser detida por investidores diferentes.
No caso de digital real estate fracionado, a configuração do smart contract pode permitir a reversão da fracionalização, criando incerteza fiscal. Se o NFT for considerado fungível ou se representar um título de participação coletiva (como num REIT digital), pode surgir a obrigação de tributação.
CONSIDERAÇÕES LEGAIS
Apesar de ser um fenómeno relativamente novo, os Digital Real Estate NFTs devem ser analisados com cautela:
- Ainda não existe uma regulação específica nacional ou europeia totalmente ajustada a este tipo de ativo.
- A sua utilização está fortemente dependente do ecossistema das plataformas virtuais onde são geridos (por exemplo, Decentraland).
- A valoração do ativo digital pode ser volátil e altamente especulativa.
CONCLUSÃO
Os Digital Real Estate NFTs representam uma nova fronteira nos investimentos digitais, cruzando blockchain, criptoativos e metaverso. Em Portugal, estes ativos estão, à data, em princípio, fora do âmbito da tributação de mais-valias, salvo exceções específicas como a sua fracionalização.
Contudo, dada a constante evolução regulatória, este é um tema que merece acompanhamento jurídico-fiscal rigoroso, especialmente para investidores com participações significativas ou estruturas complexas.
