O contrato-promessa de compra e venda é uma ferramenta essencial no setor imobiliário português. Permite garantir que uma transação será realizada no futuro, criando obrigações recíprocas entre comprador e vendedor. No entanto, surgem frequentemente dúvidas sobre a possibilidade de desistir do contrato-promessa e as consequências legais associadas a essa decisão.
Seja por motivos financeiros, pessoais ou operacionais, a vontade de uma das partes em romper com o compromisso assumido pode surgir — mas será que a lei permite tal desistência? E, se sim, quais são as consequências?
Neste artigo, explicamos se é possível desistir de um contrato-promessa, quais as penalizações e como pode proteger os seus direitos.
O CONTRATO-PROMESSA É VINCULATIVO?
Sim. O contrato-promessa tem força vinculativa para as partes. Uma vez assinado, gera obrigações legais que só podem ser eliminadas por mútuo acordo ou, em certos casos, por via judicial.
Desistir de forma unilateral, sem justa causa, pode configurar incumprimento contratual e dar origem a penalizações previstas no contrato ou na própria lei.
É POSSÍVEL DESISTIR DO CONTRATO-PROMESSA?
1. Por mútuo acordo
A forma mais simples e segura de cessar um contrato-promessa é por acordo entre ambas as partes. Neste caso, é aconselhável formalizar a desistência por escrito, com definição clara sobre devolução ou retenção do sinal, se existente.
2. Unilateralmente e com penalização
A parte que desejar desistir do contrato-promessa sem o consentimento da outra parte poderá fazê-lo, mas estará sujeita às penalizações previstas no artigo 442.º do Código Civil, nomeadamente:
- Perda do sinal (se quem desiste é o promitente-comprador);
- Obrigação de devolver o dobro do sinal (se quem desiste é o promitente-vendedor).
3. Por incumprimento da outra parte
Se uma das partes incumprir as obrigações assumidas, a parte lesada pode optar por:
- Ficar com o sinal (se foi o comprador que falhou);
- Exigir o dobro do sinal (se foi o vendedor que falhou);
- Ou, em alternativa, exigir a execução específica do contrato, forçando judicialmente a sua concretização.
O QUE ACONTECE QUANDO NÃO HÁ SINAL?
Se o contrato-promessa não prevê o pagamento de sinal, as penalizações previstas na lei não se aplicam automaticamente. Nesse caso, a parte lesada poderá:
- Reclamar indenização por danos sofridos, desde que os consiga provar;
- Requerer a execução específica, se estiverem preenchidos os requisitos legais.
HÁ SITUAÇÕES EM QUE NÃO HÁ PENALIZAÇÃO?
Sim. Se a desistência ocorrer por justa causa (ex.: incumprimento da outra parte, impossibilidade de cumprimento, vício do consentimento), não se aplica penalização. No entanto, a justa causa deve ser claramente demonstrável e, se necessário, reconhecida judicialmente.
CONCLUSÃO
Desistir de um contrato-promessa é possível, mas não é isento de consequências. A lei protege as partes envolvidas e impõe penalizações severas em caso de incumprimento sem justa causa, especialmente quando o contrato envolve o pagamento de sinal.
Se está a considerar desistir de um contrato-promessa ou se é parte lesada por incumprimento da outra parte, aconselhe-se juridicamente antes de agir.
