A assinatura de um contrato-promessa de compra e venda é um passo decisivo no processo de transmissão de um imóvel. Mas muitas vezes surgem dúvidas relevantes: o promitente-vendedor pode vender o imóvel a outra pessoa depois de ter celebrado o contrato-promessa? Quais as consequências legais dessa atitude?
Neste artigo, analisamos esta questão e explicamos os riscos, direitos e consequências jurídicas de uma eventual revenda do imóvel durante a vigência do contrato-promessa.
O QUE É UM CONTRATO-PROMESSA?
O contrato-promessa é um acordo pelo qual as partes se comprometem a celebrar, no futuro, um contrato definitivo – no caso, a compra e venda do imóvel. Quando este contrato é válido e assinado por ambas as partes, cria obrigações jurídicas que devem ser respeitadas, mesmo que a escritura pública ainda não tenha sido realizada.
A PROMESSA GERA OBRIGAÇÕES VINCULATIVAS
Ao assinar um contrato-promessa de compra e venda:
- O promitente-vendedor obriga-se a vender o imóvel ao promitente-comprador;
- O promitente-comprador obriga-se a comprar o imóvel nas condições acordadas;
- Pode haver entrega de sinal, ou seja, uma quantia como garantia do cumprimento.
Este contrato não transfere a propriedade do imóvel, mas gera obrigações contratuais vinculativas. Se o vendedor vender o imóvel a um terceiro antes da celebração da escritura, estará a violar o contrato e pode incorrer em consequências legais sérias.
VENDA A TERCEIRO: É POSSÍVEL, MAS NÃO SEM CONSEQUÊNCIAS
Sim, é juridicamente possível vender o imóvel prometido a outro comprador, desde que a escritura ainda não tenha sido celebrada e que o bem continue a pertencer ao vendedor. Contudo, essa atitude viola o contrato-promessa e pode acarretar:
1. Perda do sinal
Se o vendedor for responsável pelo incumprimento do contrato, deve devolver o sinal em dobro.
2. Responsabilidade civil contratual
O promitente-comprador lesado pode exigir indemnização pelos danos sofridos devido à não concretização do contrato.
3. Execução específica
O promitente-comprador pode recorrer aos tribunais e requerer a execução específica do contrato, forçando judicialmente o vendedor a cumprir a promessa, especialmente se o contrato-promessa tiver sido celebrado com eficácia real e registado.
E SE O NOVO COMPRADOR DESCONHECIA A PROMESSA?
Se o imóvel for vendido a um terceiro que desconhecia a existência do contrato-promessa, o problema é entre o vendedor e o promitente-comprador inicial. Contudo, se o contrato-promessa tiver sido registado com eficácia real, o novo comprador não poderá invocar boa-fé e a venda pode ser revertida judicialmente.
A IMPORTÂNCIA DO REGISTO DA PROMESSA COM EFICÁCIA REAL
O registo da promessa no Registo Predial protege o comprador prometido e torna o contrato oponível a terceiros. Assim, qualquer tentativa de revenda será ineficaz perante o comprador original e poderá ser anulada judicialmente.
CONCLUSÃO
Vender um imóvel depois de assinar um contrato-promessa é legalmente possível, mas viola o acordo celebrado e coloca o promitente-vendedor em risco de perder o sinal, responder por danos e ser forçado judicialmente a cumprir o contrato.
Para evitar riscos e garantir segurança jurídica na compra ou venda de um imóvel, o apoio de um advogado especializado é essencial.
