A cláusula penal é um instrumento jurídico amplamente utilizado em contratos-promessa de compra e venda, especialmente no setor imobiliário. A sua principal função é estipular previamente a penalização a aplicar em caso de incumprimento contratual, oferecendo segurança e previsibilidade para ambas as partes.
Mas como funciona na prática uma promessa de compra e venda com cláusula penal? É possível acumular esta cláusula com a perda ou devolução do sinal? E quais são os limites legais?
Neste artigo, explicamos o regime da cláusula penal no contrato-promessa e como ela pode ser usada para proteger os seus interesses ou os da sua empresa em transações imobiliárias.
O QUE É A CLÁUSULA PENAL?
A cláusula penal é uma estipulação contratual acessória pela qual as partes definem, de forma antecipada, uma quantia (ou outra prestação) devida em caso de incumprimento total ou parcial do contrato.
No contexto da promessa de compra e venda, ela funciona como uma compensação previamente acordada para a parte que vier a ser prejudicada por incumprimento do contrato.
CLÁUSULA PENAL VS. SINAL: SÃO COMPATÍVEIS?
Sim. A cláusula penal pode coexistir com o sinal, mas com finalidades distintas:
- O sinal tem um papel probatório e sancionatório;
- A cláusula penal define expressamente um valor fixo de penalização em caso de incumprimento, que pode ser superior, inferior ou igual ao valor do sinal.
Contudo, para que possam acumular-se as penalizações do sinal e da cláusula penal, essa possibilidade deve estar claramente estipulada no contrato. Caso contrário, a cláusula penal poderá absorver os efeitos do sinal ou vice-versa.
QUAIS SÃO AS FUNÇÕES DA CLÁUSULA PENAL?
- Função coerciva: Pressiona a parte a cumprir o contrato sob pena de penalização financeira.
- Função compensatória: Evita a necessidade de prova dos danos sofridos pela parte lesada.
- Função limitativa: Define previamente o montante da indemnização, poupando tempo e litígios em tribunal.
COMO É APLICADA A CLÁUSULA PENAL?
Em caso de incumprimento culposo do contrato-promessa, a parte prejudicada pode exigir o pagamento da cláusula penal. Contudo, se optar por executar o contrato, não pode, em princípio, cumular esse pedido com a cláusula penal, salvo se esta for estipulada para simples mora.
Se o valor da cláusula penal for manifestamente excessivo, pode o tribunal reduzi-la equitativamente.
VANTAGENS DE INCLUIR UMA CLÁUSULA PENAL NO CONTRATO-PROMESSA
- Garante maior segurança jurídica
- Desencoraja o incumprimento
- Evita litígios longos e dispendiosos
- Permite recuperação célere de perdas financeiras
- Faculta meios mais eficazes de negociação e resolução extrajudicial
CUIDADOS A TER NA REDAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL
- Definir com clareza o valor ou forma de cálculo da penalização;
- Indicar se se trata de penalização por mora ou incumprimento definitivo;
- Estipular se cumulativa ou alternativa em relação ao sinal;
- Garantir que a penalização não seja desproporcional, sob pena de poder ser reduzida judicialmente;
- Assegurar que o contrato seja elaborado ou revisto por um advogado especializado.
CONCLUSÃO
A cláusula penal no contrato-promessa é uma ferramenta poderosa para garantir o cumprimento das obrigações e compensar o prejuízo da parte lesada. No entanto, o seu uso exige cuidados técnicos e jurídicos, sob pena de ser ineficaz ou até ineficaz judicialmente.
Se está a preparar um contrato-promessa de compra e venda ou pretende incluir uma cláusula penal, consulte um escritório de advocacia experiente em direito imobiliário.
